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惠州中新工业园管震:顺应产业发展趋势 领跑细分市场

2018-08-18 09:10:05 来源: 新华网
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????新华网北京11月15日电(王日晨) “我们之前对整个产业地产研判是相吻合的,同时吸取了很多国内外有实操经验,他们走过的路是可以借鉴的。”惠州市中新产业园开发有限公司副总经理管震坦言,这是此次参加2016 CIPC中国产业·园区大会的最大收获。

????惠州市中新产业园开发有限公司副总经理 管震

????在“互联网+”以及“双创”掀起的浪潮中,备受关注的产业地产也需顺势而为,寻求更多创新和改变。相较于行业中的巨头企业,那些刚处于起步阶段的新生力军更具迫切之心,以求探寻自身的发展之道。

????传统制造业的转型

????“我们做产业地产说起来时间不长,两年多时间。其中一块就是惠州的汽车零部件产业园,另外一个就是梅州的现代产业园。” 管震表示,新常态下传统制造业,包括汽车零部件及整车产业都慢慢变成了传统产业。放在十年、二十年前,这都是先进制造业的代表。

????但传统制造业企业家的日子是非常难过,现在看来的确如此。像电子类、传统家电类的,很多能够维系能够保本已经不错。另外一个角度也要看到新兴的产业也是如火如荼,比如说与新能源相关产业,这就是一个机遇。

????挑战在什么地方?他认为在于传统制造业不愿意花更多心思去升级,或者本身没有能力升级的,这个确实是非常困难的,而且越来越难。回过头来讲,不管是传统产业也好,还是新兴产业也罢,都面临着机遇与挑战。

????“除了要干完之前地产商干的活,还要给这些制造业的集群,给这些企业家提供管理的服务,甚至提供金融的服务。这种是真正产业地产未来的可能产生价值最大化的一个增长点。” 管震认为,园区要真正能够协助这些企业帮助他们升级,甚至转型,这就要求产业地产商自身的素质要求相当高,综合能力相当强。

????目前进入产业地产领域的各路豪强,有从产业出来的,有从住宅这边转过来的,但真正从制造业里面转出来的不是太多。“集团最早是以汽车内外饰件为主,属于制造业的龙头企业,产业的一种内生动力促使着我们进军产业地产。”管震介绍,惠州中新产业园两年运行下来效果明显,已经招商的有几十家企业入驻,预计带动的产值可以达到四五十个亿。

????顺应产业发展趋势

????资料显示,汽车、电子、化工工业以及现代服务业为惠州市发展的支柱产业。目前,汽车电子、汽车线束和发动机零部件产销居全国前列;车联网技术创新和应用初步形成,新能源汽车产业链初具雏形,惠州汽车产业集群效应初步显现。2013年惠州市提出重点建设具有综合竞争力的惠州市汽车产业园,打造产业链完整、产品技术先进、技术人才汇聚的汽车产业高地。

????当前,惠州正逐渐成为珠三角地区产业外溢及转移承接新地区。

????随着东莞土地价值的上涨,部分制造业已无法承受,目前逐步产业推进转移到惠州。惠州是承接广州、深圳、东莞产业转移的最佳位置,从园区来讲,基本上在四十分钟上下,就能直达广州、东莞、深圳,具备天然的地理优势。同时,大部分的新就业人员和优秀的技术工人难以承受房价,就会选择在一线城市周边的卫星城市安居乐业。

????“惠州也是未来制造业集群一个比较好的地方,首先土地的供应量足够,不能说只能容纳一两家,也形成不了氛围。这两年也算是发展的热土,每年都是10%左右的增长速度。”虽然名声不大,但是惠州的增长空间和想象空间还是可观的。

????所以在企业选址的时候,也不是盲目的去选择,而是经过自己的调研研判和与朋友多交流。政府给什么条件?企业能够接受什么?自己能干什么活?“我们以前干制造业的,干地产的话还是有点跨行、不务正业。但是这个产业给我们做起来了,也就是说顺应了很多产业的发展转移的趋势和规律。” 管震说。

????深耕领跑细分市场

????至于产业园如何运营,管震透露目前是两种模式:一块是土地的一级开发出让,同时也建造部分的标准厂房。然后就是租售,前期的话一级开发为主,然后是分割到各个需要的制造业里面。由他们来承接,做厂房建设。

????前期的话对于园区运营商自身压力并不是太大,但是对通过招商引资过来的这些企业来说,由于很多是中小企业为主,确实存在这方面的资金压力。“这种资金压力我们也通过一些渠道,我们也和银行谈了一些合作,项目贷款、融资等等,也和所有的城市发展基金也在和他们谈这种合作。”

????他认为,产业园区未来这种服务商肯定要能够协助到入驻园区企业,能够提供金融支持。尽管这条路还在探索当中,没有找到很好的突破口,但是还要不断和外面的金融机构做对接。

????关于企业的未来目标,管震谈到,近期首先把园区几千亩地真正开发完,最快至少五年内,慢的话十年左右。这些工作是实打实要推进的,毕竟七千亩也是一个很大的体量,一个园区能够容纳几百家制造业企业,未来建成的话都是几百亿的产值;长期来讲,基于华南的地域文化,还是要在当地吃的比较透,做华南区域汽车零部件产业园区的领军者,前提是基于自身的能力。

????“所以我们希望做好汽车零部件这个领域,能够给这些需要服务的企业,帮他们做一些分忧解难。”他表示,力所能及实现共同发展,这是期望能够做到的事情。

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